Nominee Arrangement as a Legal Smuggling Practice in the Control of Land Ownership Rights by Foreigners
DOI:
https://doi.org/10.70565/prudentia.v1i1.63Keywords:
Basic Agrarian Law, Foreigners, Indonesian Citizens, Legal Smuggling, Nominee AgreementAbstract
The practice of lawful smuggling has attracted foreigners to the real estate market. A nominee agreement system is used to accomplish this. Legal protection is the main area of concern for both foreigners and Indonesian citizens. The legitimacy of nominee agreements is questioned, particularly in light of the existence of the Basic Agrarian Law and Article 1320 of the Civil Code. The aim of this study is to evaluate the validity of nominee agreements about foreigners ownership rights to land and property. In addition, this study analyzes the legal ramifications of nominee agreements obtained through legal smuggling. This is a qualitative study conducted using a normative legal method and data acquired from a literature review. The study's findings imply that lawful smuggling in nominee agreements has an illegitimate cause. The nominee agreement is therefore void. Court decissions frequently conflict with one another. Judges must therefore implement the Fraus Omnia Corrumpit theory consistently and according to SEMA No. 10 of 2020's guidelines. Furthermore, oversight of the notary profession and land deed officials is required to guarantee that no more public servants assist in the preparation of nominee agreement for monetary compensation.
Downloads
References
Agustina, Ajeng Ana, and Farida Nurun Nazah. “Status Hukum Hak Kepemilikan Atas Tanah Oleh WNA Akibat Perjanjian Nominee Dengan WNI (Studi Putusan Nomor 144/Pdt/2021/Pt.Dps).” Jurnal Media Hukum 13, no. 2 (September 20, 2025): 189–206. doi:10.59414/jmh.v13i2.1023.
Ali, Zainuddin. Metode Penelitian Hukum. Jakarta: Sinar Grafika, 2011.
Amiruddin, and Zainal Asikin. Pengantar Metode Penelitian Hukum. Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2016.
Ariyanti, Puput, Amalia Syauket, and Lukman Hakim. “Perlindungan Hukum Terhadap Warga Negara Indonesia Atas Penguasaan Hak Milik Tanah Berdasarkan Perjanjian Nominee.” Al-Zayn: Jurnal Ilmu Sosial & Hukum 3, no. 4 (2025): 4975–4984. http://ejournal.yayasanpendidikandzurriyatulquran.id/index.php/AlZayn/article/view/2114.
Audy, Viola, and Amad Sudiro. “Legal Implications of Nominee Schemes in Foreign Ownership of Limited Liability Companies in Indonesia.” DE LEGA LATA: Jurnal Ilmu Hukum 11, no. 1 (2026). https://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata/article/view/26894.
Budidarmo, Widodo, and Lily Kalyana. “Problematika Sistem Pendaftaran Tanah Sebagai Akibat Ketidakpasian Hukum Pada Perjanjian Nominee.” Jurnal Retentum 6, no. 2 (2024): 315–24. https://jurnal.universitasdarmaagung.ac.id/retentum/article/view/5484.
Clara, Anggi Dwita, Elsa Ari Novia, Retno Dwi Astuti, Husnul Hotimah, Vaddeli Bagas Buana, and Mustika Mega Wijaya. “Akibat Hukum Perjanjian Pinjam Nama Atas Kepemilikan Tanah WNA Dalam Perspektif Hukum Perdata Internasional.” Socius: Jurnal Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial 1, no. 6 (2024). https://ojs.daarulhuda.or.id/index.php/Socius/article/view/168.
Damanik, Pandapotan. “Dualism of Land Rights Recognition in National and Customary Legal Systems in the Perspective of Dignified Justice.” Academia Open 10, no. 1 (June 30, 2025). doi:10.21070/acopen.10.2025.11363.
Dira, I Wayan, and Putu Eka Trisna Dewi. “Akibat Hukum Dari Hak Sewa Tanah Untuk Bangunan Oleh WNA Sebagai Alternatip Penguasaan Hak Atas Tanah Di Indonesia.” Jurnal Preferensi Hukum 6, no. 1 (2025): 122–131. https://ejurnal.warmadewa.ac.id/index.php/juprehum/article/view/11117.
Djelantik, IGN. Supartha, I Nyoman Putu Budiartha, and Hartini Saripan. “The Right on Land for Foreigner and Foreign Legal Entity Tourism Investasion Perspective, Participation and Nominee Practice Prevention.” Journal Equity of Law and Governance 2, no. 1 (2022). https://ejurnal.warmadewa.ac.id/index.php/elg/article/view/4693.
Evy Indriasari. “The Role of Agrarian Law in Maintaining Stability of Strategic Areas Prone to Land Disputes and Foreign Exploitation.” International Journal for Science Review 2, no. 10 (October 2, 2025). doi:10.71364/ijfsr.v2i10.62.
Fakhrurrozi, Muhammad, Yuniar Rahmatiar, and Muhamad Abas. “Kajian Hukum Tata Negara Terhadap Perlindungan Hak Atas Tanah Dalam Konteks UU No. 5 Tahun 1960.” MORALITY: Jurnal Ilmu Hukum 11, no. 1 (June 30, 2025): 148. doi:10.52947/morality.v11i1.957.
Haspada, Deny. “Perjanjian Nominee Antara Warga Negara Asing Dengan Warga Negara Indonesia Dalam Praktik Jual Beli Tanah Hak Milik Yang Dihubungkan Dengan Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.” Wacana Paramarta: Jurnal Ilmu Hukum 17, no. 2 (October 26, 2018): 115–24. doi:10.32816/paramarta.v17i2.77.
Hetharie, Yosia. “Perjanjian Nominee Sebagai Sarana Penguasaan Hak Milik Atas Tanah Oleh Warga Negara Asing (WNA) Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.” SASI 25, no. 1 (August 24, 2019): 27–36. doi:10.47268/sasi.v25i1.147.
Irijanto, Irijanto, Muhammad Mashuri, and Yudhia Ismail. “Perlindungan Hukum Atas Jatuh Dan Hapusnya Hak Milik Atas Tanah Kepada Negara Akibat Pengalihan Hak Milik Secara Tidak Langsung Kepada Warga Negara Asing.” Yurijaya : Jurnal Ilmiah Hukum 7, no. 2 (December 16, 2025): 271–83. doi:10.51213/yurijaya.v7i2.220.
Jaya, I Kadek Agus Aristya, and I Gusti Ngurah Nyoman Krisnadi Yudiantara. “Keabsahan Perjanjian Nominee Dalam Kepemilikan Tanah Antara Warga Negara Asing Dengan Warga Negara Indonesia.” Jurnal Media Akademik 4, no. 1 (2026). https://jurnal.mediaakademik.com/index.php/jma/article/view/5060.
Khasanah, Dian Dewi. “Kepemilikan Properti Bagi Warga Negara Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia.” PROGRESIF: Jurnal Hukum 16, no. 1 (June 22, 2022): 13–37. doi:10.33019/progresif.v16i1.2999.
Kirani, Salsa Mita, Muryanto Lanontji, and Wahyudi Umar. “Legal Certainty of Land Ownership Rights By Foreign Nationals Through Nominee Agreements.” Law and Justice 9, no. 1 (May 24, 2025): 218–29. doi:10.23917/laj.v9i1.8693.
Laksono, Muchammad Agung, Ronny Winarno, and Istijab Istijab. “Tinjauan Yuridis Proses Peralihan Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik Menurut Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun Dan Pendaftaran Tanah.” Yurijaya : Jurnal Ilmiah Hukum 5, no. 2 (August 21, 2023): 39–54. doi:10.51213/yurijaya.v5i2.104.
Lakuteru, Venti Arista. “Kedudukan Hukum Tanah Ulayat Dalam Sistem Hukum Agraria Dan Hukum Adat Di Indonesia.” Kertha Semaya : Journal Ilmu Hukum 13, no. 11 (December 9, 2025): 2590–2606. doi:10.24843/KS.2025.v13.i11.p13.
Legawa, I Made Angga, Anak Agung Istri Eka Krisna, and Yanti. “Kedudukan Hukum Perjanjian Nominee Dalam Sistem Hukum Perdata Indonesia.” Hukum Inovatif : Jurnal Ilmu Hukum Sosial Dan Humaniora 2, no. 2 (April 30, 2025): 304–14. doi:10.62383/humif.v2i2.1579.
Mayangsari, Bella Giska Ayu, and Tamsil Tamsil. “Analisis Putusan Mahkamah Agung RI Nomor 3403K/PDT/2016 Tentang Perbuatan Melawan Hukum Berkaitan Dengan Kepemilikan Tanah Oleh Warga Negara Asing Di Bali.” Novum: Jurnal Hukum 6, no. 1 (2019). https://ejournal.unesa.ac.id/index.php/novum/article/view/45688.
Muskur, La Ode Muhammad, and La Ode Hendro Susilo. “Tinjauan Hukum Terhadap Prinsip Nasionalitas Dalam Jual Beli Hak Atas Tanah.” Jurnal Ilmu Hukum Kanturuna Wolio 4, no. 1 (January 29, 2023): 50–58. doi:10.55340/jkw.v4i1.1012.
Nahak, Simon, and I Nyoman Putu Budiartha. “Legal Protection of Land Tenure by Foreign Investors through Nominee Agreement in Bali, Indonesia.” International Journal of Criminology and Sociology 10 (2021): 589–94.
Napitupulu, Bonifacius Raya. “Politik Hukum Dalam Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria Untuk Mewujudkan Kemakmuran Rakyat.” Journal Central Publisher 1, no. 7 (December 11, 2023): 715–26. doi:10.60145/jcp.v1i7.162.
Oktavianiasih, Kadek, Komang Febrinayanti Dantes, and Ni Ketut Sari Adnyani. “Analisis Perjanjian Sewa-Menyewa Tanah Seumur Hidup Sebagai Upaya Penyelundupan Hukum Terhadap Penguasaan Hak Atas Tanah Oleh Warga Negara Asing (Studi Putusan Nomor 112/Pdt.G/2016/PN Gin).” Al-Zayn: Jurnal Ilmu Sosial & Hukum 4, no. 2 (2026): 7428–7440. http://ejournal.yayasanpendidikandzurriyatulquran.id/index.php/AlZayn/article/view/5538.
Permatadani, Ega, and Anang Dony Irawan. “Kepemilikan Tanah Bagi Warga Negara Asing Ditinjau Dari Hukum Tanah Indonesia.” Khatulistiwa Law Review 2, no. 2 (2021): 348–59.
Reffa Rafelya, and Lina Jamilah. “Perjanjian Sewa Menyewa Tanah Hak Milik Tanpa Batas Waktu Antara WNI Dengan WNA Menurut Hukum Positif Indonesia.” Bandung Conference Series: Law Studies 2, no. 2 (August 3, 2022). doi:10.29313/bcsls.v2i2.3208.
Saputra, Andi, and Amad Sudiro. “Implikasi Hukum Perjanjian Nominee Antara Warga Negara Asing Dan Warga Negara Indonesia Dalam Kepemilikan Tanah.” UNES Law Review 6, no. 2 (2023): 6139–47. https://www.review-unes.com/law/article/view/1454.
Shulkhantika, Deyosi Faza, Luthfiyah Trini Hastuti, and Isharyanto Isharyanto. “The Legal Standing of Land Nominee Agreements from the Perspective of Lawful Cause.” JIHK 7, no. 2 (January 6, 2026): 1530–44. doi:10.46924/jihk.v7i2.423.
Sihaloho, Antonius Ade Yunus. “Sertifikasi Tanah Sebagai Instrumen Perlindunganda Hukum Dan Jaminan Investasi Untuk Mendukung Kegiatan Ekonomi Penggunaan Aset Tanah.” Jurnal Ekonomi, Bisnis, Manajemen Dan Akuntansi 3, no. 5 (2025). https://sociohum.net/index.php/JEBIMAN/article/view/276.
Soekanto, Soerjono, and Sri Mamuji. Penelitian Hukum Normative: Suatu Tinjauan Singkat. Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2013.
Sopiani, Susi, Vika Nur Senda, and Mochamad Fajar Muzzamil. “Implikasi Hukum Ketidakterpenuhan Syarat Subjektif Dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Terhadap Keabsahan Perjanjian.” Letterlijk 1, no. 2 (December 27, 2024): 104–15. doi:10.25134/letterlijk.v1i2.109.
Suardi, Sumarlin, M. Taufan B, Fadhliah Mubakkirah, and Indri Azkilan Nafilah. “Implementasi Hak Milik Atas Tanah Dalam Tinjauan Hukum Islam Dan Hukum Agraria.” Comparativa: Jurnal Ilmiah Perbandingan Mazhab Dan Hukum 4, no. 2 (January 18, 2024): 139–67. doi:10.24239/comparativa.v4i2.143.
Sumarja, Fransiscus Xaverius, Bayu Sujadmiko, Tien Dung Nguyen, and Dianne Eka Rusmawati. “Transfer of Land Ownership and Marginalization as Impact of Tourism Industry.” Hasanuddin Law Review 9, no. 2 (September 11, 2023): 197. doi:10.20956/halrev.v9i2.4593.
Sunari, Sunari. “Urgensi Digitalisasi Data Pertanahan Untuk Pencegahan Mafia Tanah: Perspektif Hukum Administrasi Negara.” Jurnal Yustitia 26, no. 1 (July 24, 2025). doi:10.53712/yustitia.v26i1.2673.
Tandori, Tandori, and V. Hari Supriyanto. “Kontradiksi Hak Komunal Dan Hak Ulayat Dalam Hukum Pertanahan Indonesia: Tinjauan Yurisprudensi Dan Regulasi Indonesia.” Tunas Agraria 8, no. 3 (September 2, 2025): 380–400. doi:10.31292/jta.v8i3.483.
Trisnayuny, Alby, and Mira Ardani. “Tinjauan Yuridis Terhadap Kepemilikan Hak Milik Atas Tanah Oleh Warga Negara Asing Dalam Sistem Hukum Agraria Indonesia.” At-Taklim: Jurnal Pendidikan Multidisiplin 2, no. 6 (2025): 663–72. https://journal.hasbaedukasi.co.id/index.php/at-taklim/article/view/477.
Wahyono, Adi, Usman Zakaria, Ilham Risyad H, Haza Irsyadul Furqan Bachri, Burhanudin Ahmad, and Panji Sakti Rahmatullah. “Kepemilikan Tanah Oleh WNA Dalam Perjanjian Nominee Untuk Memiliki Tanah Di Indonesia.” Synergy: Jurnal Ilmiah Multidisiplin 1, no. 3 (2023): 119–126. https://e-journal.naureendigition.com/index.php/sjim/article/view/890.
Widjaja, Gunawan, and Khalimi. “Peran Perpanjanan Hak Guna Usaha (HGU) Dan Hak Guna Bangunan (HGB) Dalam Menjamin Kepastian Hukum Bagi Investor: Tinjauan Ekonomi Dan Regulasi.” BORJUIS: Journal of Economy 2, no. 4 (2025). https://sociohum.net/index.php/BORJUIS/article/view/234.
Wirajagat, Jasnawadi, Arba, and Zunnuraeni. “Penyelundupan Hukum Melalui Perjanjian Nomine Antara Warga Negara Asing Dengan Dengan Warga Negara Indonesia Untuk Penguasaan Hak Atas Tanah.” JATISWARA 40, no. 3 (November 30, 2025): 382–96. doi:10.29303/jtsw.v40i3.1257.
Wulandari, Eka. “The Validity of Ownership Rights to Land by Foreign Citizen Through a Nominee Agreement.” Journal Communale 2, no. 2 (2024): 77–85. https://online-journal.unja.ac.id/communale/article/view/37862.
Downloads
Published
How to Cite
Issue
Section
License
Copyright (c) 2026 Lia Nurdiana, Diya Ul Akmal, Islam Serour
This work is licensed under a Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0 International License.
Copyright © The Author(s). Authors retain copyright and grant Prudentia: Jurnal Hukum Perdata the right of first publication. All articles are distributed under the Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0 International License (CC BY-SA 4.0), which permits use, distribution, adaptation, and reproduction in any medium or format, provided that appropriate credit is given to the original author(s) and source, a link to the license is provided, and any adapted material is distributed under the same or a compatible license.
